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商品房滲水 購房人能否解除合同?

2020-01-08 17:27:59 作者:李華陽 0人瀏覽 0人評論

2017年4月,江某與開發商簽訂《商品房買賣合同》,江某已按期全額支付購房款。按照雙方約定,開發商應當在2018年7月30日前向江某交付該商品房。江某在查驗房屋時發現房屋中開放式陽臺在降雨時出現不同程度的滲水,雖在原告的督促下開發商進行了維修,但時至8月14日,下雨天房屋滲水問題仍然沒有解決。為此,江某訴至法院,請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》,開發商全額退還購房款及利息。經查明,案涉房屋已經通過了竣工驗收,開發商在約定的交房日出具了約定的交房條件即《建設工程質量竣工驗收意見書》及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等三份材料。另有雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了合同解除的情形為,一是地基基礎和主體結構經檢測不合格;二是除地基基礎和主體結構外的質量問題,經過更換、修理仍然嚴重影響正常使用。(來源:人民網 原標題:商品房漏水、滲水購房人能否解除合同并收回購房款 編輯:任夢)

 

李華陽律師:《合同法》第93條規定:當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。本案中,雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了合同解除的情形為,一是地基基礎和主體結構經檢測不合格;二是除地基基礎和主體結構外的質量問題,經過更換、修理仍然嚴重影響正常使用。本案中江某主張的房屋滲水并不屬于上述兩種行使約定解除權情形,僅屬于房屋的瑕疵,不存在嚴重影響使用的情況。江某因此訴請解除合同并返還購房款,無合同依據。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。《合同法》第148條規定:因標的物質量不符合質量要求,致使不能實現合同目的的,買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。本案中,案涉房屋已經取得《建設工程質量竣工驗收意見書》,可以證明房屋符合設計質量標準。雖然存在滲水的瑕疵,因其一般不會影響江某對房屋的使用或購房合同目的的實現,亦不屬于房屋主體結構質量不合格的法定情形,并未構成根本性違約。因此,江某訴請解除合同并返還購房款,無法律依據。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第(二)款規定:交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。該房屋存在滲漏水情形,開發商應當承擔該房屋維修、更換、重作等違約責任。

綜上所述,本案江某訴請解除合同并返還購房款,無法律和合同依據。但開發商應當承擔該房屋維修、更換、重作等違約責任。

 

相關法規:《合同法》 第93條  當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。

《合同法》 第148條  因標的物質量不符合質量要求,致使不能實現合同目的的,買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第12條  因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第13條第(二)款  交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。




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作者簡介

李華陽

李華陽,資深律師,具有律師、高級經濟師雙重資格、大學客

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